مراحل اخذ گواهی عدم خلاف ساختمان:

یک بنا یا ساختمان که مجوز و گواهی عدم خلافی را دارد یعنی تمامی مراحل ذکر شده در مقاله ی جواز و پروانه ساختمانی را طی کرده و مطابق با ضوابط شهرداری بدون کوچکترین خلافی بوده است.

تعریف گواهی عدم خلاف ساختمان:

به مجوز یا تاییدیه ای گفته می شود که اثبات کند و گواهی دهد در زمان انجام عملیات اجرایی یک ساختمان و پروژه که البته هنوز به اتمام هم نرسیده است هیچ گونه امرخلاف و کار غیر مجازی انجام نشده است.

صدور این نوع گواهی، تاییدیه یا جواز به درخواست صاحب ملک گرفته میشود و به این معنا است که تمامی مراحل ساخت پروژه تا اتمام زمان ساخت مطابق قوانین و مقررات ساختمان بر اساس رعایت ضوابط شهرداری و اصولی فنی است و مهر تاییدی بر آن است.

و مجدد به بیانی دیگر می توان گفت که اخذ گواهی عدم خلافی زمانی امکان پذیر است که بنا بر اساس 1- رعایت ضوابط شهرداری 2- اصولی فنی که مطرح شده است و 3- در مباحث ملی مقرراتی که وجود دارد ساخته شده است.

نکته:

اخذ گواهی عدم خلافی را با گواهی پایان کار اشتباه نگیریم. در ادامه به تفاوت های آن خواهیم پرداخت.

نکته:

بدیهی است گواهی پایان کار بعد از اتمام عملیات اجرایی ساختمان صادر می شود.

تفاوت  اخذ گواهی عدم خلافی ساختمان با دریافت گواهی پایان کار ساختمان:

• گواهی پایان کار به میزان پیشرفت فیزیکی ساختمان بستگی دارد به این صورت که در زمانی که بنا در حال انجام مراحل ساخت و ساز می باشد قطعا امکان دریافت و صدور گواهی پایان کار به آن ساختمان داده نمی شود.
• ولی در این زمان مالک و صاحب ملک و یا نماینده ی قانونی وی (شخصی که از طرف مالک وکالت دارد.) اقدام به اخذ گواهی عدم خلافی ساختمان می نمایند.

دلایل اخذ گواهی عدم خلاف:

• از دلایل اصلی و مهم اخذ گواهی عدم خلافی ساختمان دریافت تسهیلات بانکی برای ساخت و ساز در ساختمان یا پروژه مورد نظر می باشد و این امکان توسط ارائه این مجوز امکان پذیر است.
• در زمان پیش فروش کردن واحدهای ساختمان یا پروژه، شخصی که به عنوان خریدار برای خرید از آن واحدها در ساختمان یا پروژه در حال ساخت اقدام میکند باید از خرید خود اطمینان خاطر داشته باشد.

در غیر اینصورت او از :

• روند اجرایی ساخت و ساز
• از کیفیت مصالحی که تاکنون جهت ساخت ساختمان استفاده شده است بی خبر می شود.

از پیش گفتیم که اخذ گواهی عدم خلاف ساختمان موجب می شود که خریدار نسبت به رعایت ضوابط شهرداری و نکات فنی ساختمان اطمینان خاطر داشته باشد. اگر مهندس ناظر خلاف کند و گواهی صادر نماید و تخلف را به موقع به شهرداری اعلام نکند امکان تخریب ساختمان وجود دارد و شهرداری میتواند مراتب را به سازمان مهندسی ساختمان گزارش داده و شورای انتظامی موظف است که مهندس ناظر را مطابق با قوانین معماری و بر حسب مورد از ۶ ماه تا ۳ سال محرومیت از کار نماید.

مدارک مورد نیاز برای اخذ گواهی عدم خلاف ساختمان

لازم به الذکر است که اخذ گواهی عدم خلاف ساختمان برای کاربران، با ارائه ی مدارکی که در ادامه خواهیم گفت به ارگان های مربوطه محقق میگردد. این مدارک به شرح ذیل است:

ارائه ی گزارش مرحله ای مهندسین ناظر:

مهندسین ناظر ساختمان، گزارشی را بصورت مرحله ای در بازدید از عملیات اجرایی ساختمان لیست و تهیه میکنند که اجرا و نحوه تمامی عملیات ساخت ساختمان را شرح میدهند.

در این گزارش امورات ذیل بیان میگردند:

• بررسی کیفیت مصالح
• خلاف و عدم خلاف هایی که در زمان ساخت و ساز روی می دهند.

بلافاصله اینجا کلیک نمایید و با کارشناسان و مشاوران ما ارتباط برقرار نمایید.

ارائه ی تاییدیه استفاده از بتن استاندارد برای مراحل فونداسیون و سقف ها:

• استفاده از مصالح با کیفیت و مرغوب در ساخت و سازها از موارد مهم در اخذ گواهی عدم خلافی ساختمان می باشد. استفاده از بتن و مصالح با کیفیت نیز باید توسط مهندسان ناظر تایید شود. بتن های آماده در ضوابط شهرداری دارای دستورالعمل های متفاوتی هستند، در این راستا مهندس ناظر موظف است تا از پیمانکار و مجری پروژه، اقدام به دریافت مشخصات بتن نموده و بعد از تطبیق آن با مصالح و بتن به کار رفته در سازه، از مرغوبیت کیفیت آن مطمئن شود.
• در فاز بعدی یعنی سفت کاری، گزارش ناظر باید همراه با نتایج آزمایشگاه ارائه شود.
• برای اطمینان لازم از کیفیت و مرغوب بودن بتن و این که تمامی قوانین و ضوابط شهرداری و استانداردها در این زمینه رعایت شده است، باید در زمان انجام و اجرای عملیات، نمونه ای از بتن استفاده شده در بنا را مجدد مورد بررسی و آزمایش قرار دهند تا از تطابق آن با مشخصات بتنی که ارائه شده است مطمئن شوند و نتیجه ی حاصل را در پرونده ی ساختمانی لحاظ کنند.

پرداخت عوارض نوسازی:

مدارکی که در پیشبرد دریافت گواهی عدم خلاف ساختمان مهم است شامل:

• ارائه مدرک پرداخت عوارض نوسازی شهرداری
• مدارک احراز هویت
• اخذ پروانه ساخت
• مدارک مالکیت
• نقشه ها
• گزارش وضعیت موجود ساختمان

لزوم ارائه و صدور گواهی عدم خلاف ساختمان در چیست؟

به هنگام ساخت و ساز و احداث بنا و همچنین انجام عملیات اجرایی امکان تخلف و بروز خطای انجام شده ممکن است جزئی باشد، در این صورت این امکان و قابلیت وجود دارد تا با پرداخت جریمه جزئی، این خطا ها یا برطرف شده و یا نادیده گرفته شود.

ولی در بعضی از پروژه های ساخت و ساز با حجم بنا و متراژ بالا، ممکن است تخلفاتی که انجام می شود به کمیسیون ماده ی ۱۰۰ ارجاع داده شود و تمامی عملیات ساختمانی و عملیات اجرایی توسط شهرداری کاملا متوقف شود. در این مواقع، صاحب ملک یا نماینده ی قانونی آن می تواند با مراجعه به شهرداری همان منطقه اقدام به رفع مشکلات نماید. در ادامه به چگونگی بررسی رای کمیسیون ماده 100 شهرداری میپردازیم.

رسیدگی به رای کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری

در بعضی موارد مالک یا مالکین ساختمان یا پروژه بعد از پایان عملیات ساخت و ساز اقدام به رسیدگی به رای کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری میکنند و به دنبال گواهی پایان کار می روند تا بتوانند تسهیلات بانکی را که برای انجام عملیات اجرایی ساخت و ساز دریافت نموده اند تسویه نمایند.

اما در این مواقع اخذ 1- گواهی عدم خلاف و 2- دریافت گواهی و جواز پایان کار که دیرتر انجام می شود، منجر به جریمه های سنگین برای صاحبان ملک و املاک از شهرداری می گردد که مشمول پرداخت ضرر و زیان هایی دیرکرد در تسویه نیز میباشد و باید هزینه ی بسیار زیادی را باید پرداخت کنند. بنابراین باید آگاهانه و به موقع در زمان تعیین شده اقدام به پرداخت نمایند که همانطور که گفتیم این هزینه ها مشمول پرداخت دیرکرد نشود.

نکات مهم در اخذ عدم خلافی ساختمان

در ذیل مواردی از تخلفات ساختمان را که ممکن است پیمانکاران، مجریان و مالکین را درگیر خود کند را می آوریم که شامل:

• انجام تمامی مفاد پروانه و مواردی که در آن ذکر شده است.

مثال) متراژ عرصه و اعیان برای اخذ گواهی عدم خلاف الزامی و ضروری می باشد و بنایی که در حال ساخت است باید بر اساس نقشه های سازه و معماری تایید شده و حتما توسط شهرداری و مندرجاتی که در پروانه ی ساخت می باشد با رعایت کردن کامل تمامی مقررات ملی ساختمان و زیر نظر ناظرین و به وسیله ی مهندسان مجری احداث و اجرا گردد.

• اخذ گواهی عدم خلافی ساختمان باید در مدت زمان اعتبار پروانه صورت بپذیرد چون در غیر این صورت باید اقدام به پرداخت عوارض تمدید پروانه نماید.
• ملکی که بر روی آن ساخت و ساز صورت می پذیرد نباید دارای اضافه مساحت عرصه و اعیان باشد. در صورتی که صاحب ملک بخواهد اقدام به اعمال تغییرات در متراژ عرصه و یا اعیان پروانه صادر شده را داشته باشد حتما این تغییرات را باید در زمان اعتبار پروانه انجام داده و درخواست خود را به شهرداری ارائه نماید.
• صدور گواهی عدم خلاف به درخواست صاحب ملک و یا نماینده ی قانونی آن صورت می پذیرد که همراه با ارائه ی گزارشات صورت گرفته از عملیات اجرایی می باشد تمامی این موارد باید به وسیله ی مهندس ناظر مورد رسیدگی قرار گرفته تا در این راستا اقدامات لازم لحاظ گردد.
• بایستی در نمای شهری از مصالح مرغوب و با کیفیت استفاده شده و به صورت مناسب و زیبا مطابق با نقشه ی تایید شده ی نماسازی اجرا شود، همه ی سطوحی که مشرف به گذرها و سطح خارجی و داخلی بناهایی که از گذرهای عمومی قابل رویت و مشاهده هستند از نمای اصلی تا نمای جانبی تحت عنوان نمای شهری به حساب می آید.
• استفاده از سرامیک و سیمان و کاشی برای نما سازی و همین طور استفاده از آن مصالح در فضای آزاد اکیدا ممنوع میباشد.
• در صورتی که نماسازی جانبی بر اساس طرح های به تصویب رسیده ی معماری اجرا شود ولی برای جلوگیری از نفوذ رطوبت نمای جانبی ایزوگام و ایزولاسیون شده باشد, ضروری است که بر روی همان ایزوگام و ایزولاسیون صورت گرفته مجددا با رعایت ضوابط فنی و با استفاده از مصالح مناسب نماسازی شود.

عدم رعایت موارد ذیل موجب تخلف در ساخت و ساز می شود:

• اجرای نماهای صیقلی و یا بازتابنده به صورت جدی و اکیدا ممنوع می باشد.
• نصب تابلوها و علائم در روی درها و پنجره ها و بالکن ها و یا هر محل دیگر که موجب می شود به هر روشی ویژگی های معمارانه ی نما, مخدوش شود و از نمایش جزئیات نما ممانعت نماید ممنوع و غیر مجاز می باشد.
• اجرای دقیق پخ ساختمان و اجرای صحیح زوایای آن و برهای اصلاحی مطابق با گزارش نقشه برداری جزء الزامات می باشد.
• انجام امور کانال کشی و نصب کولر در محیط خارجی غیر مجاز بوده و محل نصب و احداث تمامی تاسیسات مانند کولر و منبع های ذخیره ی آب و … بایستی از دید عموم و مالکیت های مجاور به دور بوده و محفوظ باشد.
• ارتفاع طبقه ها و ارتفاع کل ساختمان بایستی مطابق با پروانه ی ساختمانی باشد و تمامی این اندازه ها و فواصل به صورت کامل رعایت شود
• درب های ساختمان نباید به سمت بیرون از خانه باز شود.
• نصب و اجرای رمپ و پله در محدوده ی پیاده رو و محل گذر عمومی ممنوع و غیر مجاز می باشد.
• نصب در پارکینگ و ماشین رو در کلیه ی پخ ها ممنوع می باشد.
• رعایت عدم مشرفیت در مقایسه و نسبت به ساختمان های مجاور در حیاط خلوت و نورگیر جزء ضروریات بوده و الزامی می باشد.
• ارتفاع جان پناه باید به اندازه ی ۸۰ سانتی متر بوده و این جان پناه باید به صورت نرده ای و عمودی اجرا شود.
• هدایت کردن هر گونه فاضلاب به گذرهای عمومی غیر مجاز بوده و حتما این موضوع می باستی به وسیله ی شبکه ی فاضلاب شهر و یا از طریق چاه های جذبی دفع شوند.
• حفاری هر گونه چاه اعم از چاه های جذبی برای دفع فاضلاب در گذرهای عمومی و پیاده رو اکیدا ممنوع و غیر مجاز می باشد.
• کاربری ساختمان در حال احداث باید مطابق با کاربری که در پروانه ی ساخت درج شده است باشد در غیر این صورت ممنوع بوده مانند استفاده از پارکینگ و یا انباری به عنوان تجاری.