قانون تراکم شهرداری

شاخص ها  و سرفصل های موضوع :

• تراکم و انواع آن
• تراکم جمعیتی
• تراکم کلی مسکونی
• تراکم ناخالص مسکونی
• تراکم شهری
• شاخص های کنترل تراکم
• تراکم واحد مسکونی در سطح
• طول پیشروی ساختمان
• ضریب سطح اشغال
• ضریب سطح زیربنا
• شاخص طبقات مجاز ساختمانی
• تراکم واحد مسکونی در سطح
• محاسبه تراکم
• سطوح طبقات در قوانین شهری

تراکم در معماری و شهرسازی به معنای انباشتگی و فشردگی، مسئله ای است که همه ی ما در زندگی شهری با آن مواجه هستیم است.

انواع تراکم در بازه وسیعی طبقه بندی میشوند که در اینجا آن ها را بر اساس نوع و جنس واحد اندازه گیری به دو دسته ذیل تقسیم می کنیم:

1. تراکم جمعیتی که با واحد نفر در هکتار مشخص می شود.
2. تراکم ساختمانی که معمولا به صورت درصد بیان می شود.

شاخص تراکم جمعیتی :

جمعیت ساکن در واحد سطح را گویند که با واحد نفر در هکتار مشخص می شود.

شاخص تراکم کلی مسکونی:

از نسبت جمعیت شهر بر بخش های ساخته شده شهر به دست می آید. سطح ساخته شده شامل کلیه کاربری های موجود در شهر، از جمله مسکونی، تجاری تا تفریحی و امثال آن است.

تراکم ناخالص مسکونی :

از نسبت جمعیت ( تعداد افراد ساکن در یک مجموعه مسکونی ) یک محل بر مساحت آن ( سطح اشغال ) محل به دست می آید.

مساحت مشترک یا مشاعات در آن منطقه شامل فضاهای باز شهری یا سطوح فضای سبز ساخته شده است.

شاخص تراکم شهری

تراکم شهری با اندازه آن شهر ارتباط مستقیم دارد و می توان با اندازه گیری تراکم ها در هر شهر به اندازه آن شهر دست پیدا کرد.

نکته:

هنگامی که در مورد تراکم یک ساختمان صحبت می شود منظور ضریب سطح زیربنا است که در ادامه این مقاله به آن اشاره خواهیم کرد.

مزایای استفاده از شاخص تراکم شهری:

• در علم شهرسازی می توان برای کنترل جمعیت و کنترل ساخت و ساز ها، در نواحی مختلف شهر تراکم تعریف نمود.
• از شاخص تراکم میتوان عملکرد های موجود در یک شهر و در نواحی مختلف آن را ساماندهی نمود.
• می توان به حوزه ها و هسته های یک شهر نفوذ کرد.
• می توان فهمید که آیا این حوزه های شهری در ارتباط با یکدیگر درست عمل می کنند؟

هدف شاخص تراکم :

برقراری توازن فی مابین فضاهای تولید شده معماری با فضاهای شهری و خارجی است.

شاخص های کنترل تراکم:

• ضریب سطح اشغال
• ارتفاع ساختمانی
• تراکم ساختمانی
• تراکم واحد مسکونی در سطح

نکته:

کلیه ی شاخص های فوق تنها در کنار یکدیگر امکان کنترل تراکم جمعیتی و ساختمانی را دارند. با عمل به ضوابط و مقرراتی که از این شاخص ها به دست می آید امکان خدمات رسانی به نواحی مختلف شهری، راحت تر و سریعتر خواهد بود.

شاخص طول پیشروی ساختمان

مقدار طول ساختمان احداث شده که به نسبت طول زمین تعیین میگردد.

مثال) هر اندازه ای که طول زمین ( مطابق سند مالکیت ) باشد در عدد 0/6 ضرب شده و حاصل آن با عدد 2 جمع می گردد.

بلافاصله اینجا کلیک نمایید و با کارشناسان و مشاوران ما ارتباط برقرار نمایید.

شاخص ضریب سطح اشغال

نسبت سطح مجاز برای ساخت و ساز به مساحت کل زمین است که به صورت درصد معرفی می شود و معمولا این ضریب بر اساس طرح های جامع و تفضیلی در هر منطقه متغیر است.

ضریب سطح اشتغال در یک منطقه به طور معمول، بین ۴۰ تا ۶۰ درصد نسبت به منطقه و عوامل دیگر تعریف می شود.

نکته:

ضریب سطح اشتغال شاخص مناسبی برای کنترل تراکم جمعیت نیست و بیشتر مورد توجه معماران شهری است، برای به دست آوردن بخش های ساخته شده و فضاهای باز در قطعات تفکیکی است.

مثال)

اگر ضریب سطح اشتغال در یک منطقه ۶۰ درصد باشد و بخواهیم در زمینی به مساحت ۵۰۰ متر مربع در این منطقه اقدام به ساخت و ساز کنیم، مجاز خواهیم بود که فقط در ۳۰۰ متر مربع از زمین ساخت و ساز را انجام دهیم.

شاخص ضریب سطح زیر بنا

ضریب سطح زیر بنا یکی از شاخص های معمول در کنترل تراکم جمعیتی در ایران است که این شاخص معمولا بر اساس درصد بیان می شود.

مثال)

• اگر تراکم ساختمانی مجاز در یک منطقه ۱۸۰ درصد باشد و ما بخواهیم در زمینی به مساحت ۳۰۰ متر مربع اقدام به ساخت و ساز کنیم، می‌توانیم ساختمانی به میزان ۱۸۰ درصد کل مساحت زمین بسازیم، یعنی مساحت کل ساختمان ۵۴۰ متر مربع خواهد بود. اگر سطح اشغال این زمین ۶۰ درصد باشد، می توانیم در ۶۰ درصد این زمین، ساختمانی به مساحت کل ۵۴۰ متر مربع بسازیم. یعنی سطح اشغال در این زمین ۱۸۰ متر مربع خواهد بود. با توجه به این که مساحت مجاز ساخت و ساز در این زمین ۵۴۰ متر مربع و میزان سطح اشغال ۱۸۰ متر مربع است، لازم است که ساختمانی در سه طبقه بسازیم.
• حال اگر ضریب سطح اشغال در این زمین، ۴۰ درصد باشد مساحت سطح اشغال ۱۲۰ متر مربع خواهد بود که در این حالت می توان ساختمانی در چهار و نیم طبقه ساخت.

نکته:

با توجه این که مالکین ترجیح می دهند حداکثر استفاده را از زمین و سرمایه خود بکنند، مایل هستند که چهار و نیم طبقه را به پنج طبقه برسانند که در این صورت اقدام به خرید مازاد تراکم از شهرداری می کنند.

شاخص طبقات مجاز ساختمانی

از دیگر شاخص های مهم طراحان شهری و ابزار کنترل تراکم جمعیتی، تعداد طبقات ساختمانی مجاز است که در کنار شاخص سطح اشغال مجاز به منظور آزاد سازی زمین استفاده می شود.

نکته:

• شاخص تعداد مجاز طبقات ساختمانی تاثیر مستقیمی بر خط آسمان و منظر شهری دارد.
• ضوابط و مقررات بلند مرتبه سازی در ایران نیز بر اساس همین دو شاخص شکل گرفته است.
• استفاده از حوزه بندی ارتفاعی برای نواحی مختلف در شهر متداول است و برای آن باید از شاخص کنترل تعداد طبقات ساختمان استفاده شود.

شاخص تراکم واحد مسکونی در سطح

این شاخص برای کنترل تعداد واحدهای مسکونی و به تبعیت از آن تعداد خانوار ساکن در واحد سطح ( هکتار ) تهیه شده است. این شاخص بیشتر مورد توجه برنامه ریزان شهری برای کنترل تعداد واحدهای مسکونی، تجاری، خدماتی و غیره در یک منطقه است.

مزایا شاخص تراکم واحد مسکونی در سطح:

• میتوان به وسیله این شاخص به ارقام از پیش تعیین شده جمعیتی نزدیک شد.
• شاخص مفیدتر و کارآمدتری نسبت به بقیه شاخص ها برای برنامه ریزان شهری در کنترل جمعیت مناطق مختلف شهری است.
• می توان اقدام به خرید مازاد تراکم تا رسیدن به ارتفاع مجاز در ساختمان ها نمود.

نکته:

اصولا قیمت تراکم مازاد در شهرداری ها بر اساس متر مربع محاسبه می شود.

تمامی شاخص های ذکر شده درباره تراکم، درصورتی می توانند کارایی لازم را داشته باشند و زمانی امکان کنترل تراکم جمعیتی و ساختمانی را دارند که در کنار یکدیگر به کار برده شوند. با عمل به ضوابط و مقرراتی که از این شاخص ها به دست می آید امکان خدمات رسانی به نواحی مختلف شهری، راحت تر و سریع تر خواهد بود.

زمانی می توان اقدام به خرید مازاد تراکم تا رسیدن به ارتفاع مجاز در ساختمان ها نمود که شاخص های (میزان ارتفاع مجاز ساختمان ها، تراکم جمعیتی در منطقه و …) مطابق با ضوابط و مقررات شهرداری آن منطقه باشد.

قیمت تراکم مازاد در شهرداری ها بر اساس متر مربع محاسبه می شود.

مثال)

اگر بخواهیم اقدام به ساخت و ساز در پنج طبقه کنیم، لازم است که ۶۰ متر مربع تراکم مازاد را از شهرداری بخریم. تعرفه فروش تراکم مازاد در هر منطقه متفاوت است که مبنای تعیین این قیمت، شورای اسلامی هر شهر است و شهرداری مجری این دستورات به حساب می آید. قیمت تراکم در مناطق مختلف تهران بین ۷۰ هزار تومان  تا ۳۰۰ هزار تومان در متر مربع، متغیر است. که در این صورت برای خرید مازاد تراکم برای ۶۰ متر باید بین چهار میلیون ودویست هزار تومان تا هجده میلیون تومان به شهرداری پرداخت کرد.

نحوه محاسبه تراکم

مبنای محاسبه تراکم ساختمان، مساحت قید شده در ” سند مالکیت ” می باشد. مگر اینکه مساحت موجود در محل از مقدار قید شده در سند مالکیت کمتر باشد که در اینصورت مساحت موجود ملاک عمل خواهد بود.

نکته:

میتوانیم زیر زمین یا پیلوت یا راهرو را هم اضافه کنیم. مقدار”جزء گذر” در طرح هایی که جهت اجرا به اداره املاک ابلاغ شده در صورتی که مالک،” جزء گذر” را به رایگان به شهرداری واگذار نماید تراکم بر اساس مساحت اولیه یعنی مساحت سند محاسبه میگردد.

در قوانین شهری، 2 سطح طبقه وجود دارد:

• سطح ناخالص طبقه:

جمع مساحت طبقه با احتساب دیوار های خارجی و مشاعات

• سطح خالص طبقه:

سطح ناخالص طبقه منهای تمام سطوح مشترک و مشاعات و دیوارها

نکته:

ضوابط و مقررات در مصوبه ۳۲۹ (فروش تراکم) اصلاح و در اجرای آن محدوده قانونی تهران به چهار پهنه تقسیم شده است :

• پهنه اول از حد شمالی محدوده قانونی تهران تا محور همت است که در این قسمت به زمینی که بیش از ۳۰۰ متر مربع و در عرض گذر ۱۲ متر باشد، تراکم ۱۸۰ درصد(چهار طبقه روی زیرزمین و یا چهار طبقه روی پیلوت و زیرزمین) تعلق می گیرد.
• پهنه دوم حد فاصل محورهای بزرگراه همت و خیابان انقلاب است که در این قسمت به زمینی که بیش از ۲۵۰ متر مربع و در عرض گذر ۱۰ متر باشدتراکم داده خواهد شد.
• پهنه سوم حد فاصل محورهای خیابان انقلاب و جاده ساوه و امتدادخیابان شوش است که در این قسمت به زمینی که بیش از ۲۰۰ متر مربع مساحت داشته و در عرض گذر ۸ متر باشد، تراکم تعلق خواهد گرفت .
• پهنه چهارم جنوب جاده ساوه و امتداد شوش تا حد جنوبی محدوده قانونی تهران در این قسمت زمینی که بیش از ۱۵۰ متر مربع مساحت داشته باشد می تواند تراکم دریافت کند.

تا تصویب طرح تفصیلی هرمنطقه ، تراکم مازاد بر ۱۲۰ درصد (حداکثر سه طبقه روی زیرزمین و یا سه طبقه روی پیلوت و زیر زمین) تاحداکثر ۶۰ درصد (کل تراکم ساختمانی حداکثر ۱۸۰ درصد است ) به صورت یک طبقه می تواند واگذار شود.

تعاریف ذیل در مصوبه طرح جامع شهر تهران در سال 1385 مشتمل بر گزارشات الحاقی ممهور به مهر شورای اسلامی شهر تهران به همراه حداکثر تراکم مجاز ساختمانی و تعداد طبقات در هر یک از پهنه ها آمده است که در ذیل معرفی میگردد:

• سطح ناخالص کل بنا:

عبارتست از مجموع کلیه بناهای موجود در ساختمان

• تراکم ساختمانی:

عبارت است از نسبت سطح زیربنای ساختمان به کل مساحت زمین

• تراکم ناخالص مسکونی:

تعداد جمعیت یک منطقه تقسیم بر مساحت کل زمین در آن منطقه

• تراکم خالص مسکونی:

تعداد جمعیت یک منطقه تقسیم بر مساحت اراضی مسکونی در آن منطقه

• واحد مسکونی:

عبارتست از کلیه ساختمان هایی که برای سکونت افراد و یا خانوارها ساخته شده و شامل تراکم کم، متوسط، زیاد و بسیار زیاد می‌شود بدیهی است این واحدها دارای اطاق، آشپزخانه و سرویس های لازم می‌باشند.

• واحدتجاری:

عبارتست از کلیه ساختمان‌هایی که برابر تبصره ذیل بند 24 ماده 55 قانون شهرداری به منظور کسب و پیشه و تجارت احداث گردیده و یا در آن ها واحدهای صنفی تحت پوشش قانون نظام صنفی و یا واحدهای تابع قانون تجارت و یا قوانین خاص فعالیت داشته باشند.

• تبصره:

ساختمان بانک ها و مؤسسات مالی و اعتباری به صورت تجاری می‌باشند.

جهت عضویت در اینستاگرام توسعه عمران آساک کلیک کنید.

واحد صنعتی:

کلیه ساختمان‌هایی که به منظور استفاده صنعتی و ایجاد کارگاه‌های صنعتی احداث شده و یا می‌شوند و دارای موافقت اصولی از مراجعی مانند وزارت جهاد کشاورزی، صنایع و معادن می‌باشند.

واحد اداری:

کلیه ساختمان‌های ادارات و سازمان های دولتی و نهادهای انقلاب اسلامی و مراکز نظامی و انتظامی، بدیهی است سایر ساختمان هایی که از تعاریف مسکونی، تجاری، صنعتی و نظامی خارج باشند مشمول تعریف واحد اداری می‌شوند.

تبصره:

مؤسسات دولتی و وابسته به دولت و نهادهای انقلاب اسلامی مشروط به اینکه با اصول بازرگانی اداره شده ومشمول پرداخت مالیات باشند از نظر پرداخت عوارض، تجاری محسوب می‌گردند. بدیهی است در صورت داشتن یکی از شروط فوق عوارض بصورت اداری محاسبه خواهد شد.

مجتمع مسکونی:

به ساختمانی اطلاق می‌گردد که بیش از دو طبقه و پیلوت یا زیرزمین بوده و ضابطه طرح تفصیلی آن بیش از 2متر باشد که در آن چند خانوار زندگی می‌کند و دارای ورودی و فضاهای عمومی مشترک بین ساکنین می‌باشد.

پیلوت:

به قسمتی از ساختمان هم سطح گذر که بصورت فضایی شامل ستون ها و بدون دیوارهای جداکننده گفته می‌شود که فاصله زیر سقف آن از گذر 20/2 متر باشد.

قیمت منطقه‌بندی:

عبارت است از آخرین ارزش معاملاتی زمین که ملاک عمل اداره امور اقتصادی و دارایی می‌باشد که در اجرای ماده 64 قانون مالیات های مستقیم تعیین و ابلاغ می‌گردد. در تعیین قیمت منطقه‌ای، ملاک عرض معبر تعریف شده در طرح تفصیلی و آیین‌نامه گذربندی می‌باشد.

نیم طبقه تجاری:

بالکن های داخلی واحدهای تجاری اعم از اینکه دسترسی آن از داخل واحد تجاری در نظر گرفته و یا از دسترسی مستقل استفاده شود به عنوان نیم طبقه تجاری تلقی می‌گردد.

اگر نیم طبقه تجاری دارای راه دسترسی از واحد تجاری باشد جزء تراکم محسوب نمی‌شود و چنانچه دارای راه دسترسی مستقل باشد جزء تراکم محسوب خواهد شد.

چنانچه واحد تجاری به هر میزان دارای اختلاف سطح باشد نیم طبقه محسوب نشده و تمام سطح جزء تراکم محاسبه می‌گردد.

مجتمع تجاری:‌

عبارتست از مجموعه واحدهای تجاری و دفاتر کار در یک مالکیت با تعداد ده واحد و بیشتر که دارای ورودی یا ورودی ها و فضای عمومی مشترک و در ارتباط با یکدیگر می‌باشند.

بالکن روباز:

به پیش‌آمدگی‌هائی اطلاق می‌شود که دارای عرض 60 سانتی‌متر یا بیشتر باشد و حداقل از یک طرف به فضای باز مجاورت داشته باشد.

دفتر کار:

به آن دسته از فضاهایی اطلاق می‌شود که عملکرد فعالیت دفتری اعم از دفاتر شرکتهای ساختمانی، بازرگانی، مهندسی، اسناد رسمی، نمایندگی ها و کارخانجات داشته باشند.

ارتفاع مجاز ساختمان های مسکونی:

در تراکم ۱۰۰% و ۱۲۰% ، دو طبقه روی زیر زمین و پیلوت یا سه طبقه روی زیر زمین می توان ساخت.

در تراکم ۱۸۰% ، سه طبقه روی پیلوت و زیر زمین یا چهار طبقه روی زیر زمین می توان ساخت.