تغییر کاربری 

آیا از شرایط و قوانین تغییر کاربری آگاه هستید ؟

آیا در مورد انواع کاربری زمین ها اطلاع دارید؟

چه زمین هایی شرایط تغییر کاربری ندارند ؟

شرکت توسعه عمران آساک تامین با سالیان سال تجربه و کادر مجرب در حوزه حقوقی و عمرانی می تواند گزینه ای مناسب برای انجام امور تغییر کاربری اراضی شما باشد .

تغییر کاربری چیست ؟

تعریف تغییر کاربری این است که مالک ملک برای ایجاد منافع بهتر استفاده از مال ، خارج از ماهیت مجاز آن اقدام می کند . به عنوان مثال ، تبدیل زمین کشاورزی به زمین مسکونی ؛ از این رو قانونگذار برای حفاظت از باغات و اراضی کشاورزی و جلوگیری از تبدیل آنها به مسکونی یا غیر آن قوانینی وضع کرده است و با جرم انگاری این عمل سعی در جلوگیری از تغییر کاربری اراضی داشته است .

انواع کاربری :

قبل از هر اقدامی برای خرید زمین و ساخت و ساز در زمین کشاورزی باید به نوع کاربری آن توجه کرد . زمین مورد نظر شما چه کاربری دارد و چه کاربردی دارد ؟ در ادامه به بررسی انواع کاربری ها می پردازیم .

کاربری مسکونی

از این نوع زمین می توان برای ساخت انواع ویلا و ساختمان و … استفاده کرد در واقع می توان خانه های مناسب برای سکونت در این زمین ها ساخت .

کاربری تجاری

هدف استفاده از این زمین ها راه اندازی تجارت است که می توان از آن برای مغازه یا رستوران و یا ارائه خدمات دیگر استفاده کرد . توجه به این نکته بسیار حائز اهمیت است که برای راه اندازی ملک تجاری علاوه بر اینکه کاربری زمین باید تجاری باشد ، پروانه ملک نیز باید برای مقاصد تجاری صادر شود .

کاربری اداری – دولتی

این نوع زمین برای ساخت موسسات دولتی مانند شهرداری ها ، وزارتخانه ها و امثال آن مناسب است .

کاربری تجهیزات شهری

استفاده از تجهیزات شهری شامل مواردی مانند تأسیسات زیربنایی مانند آب ، برق و گاز و مواردی مانند فاضلاب شهری است .

کاربری خدمات

زمانی که زمینی با هدف ارائه خدمات و کسب درآمد در اختیار متقاضیان قرار می گیرد ، کاربری خدماتی دارد . تفاوت این نوع کاربری با کاربری تجاری در این است که در این نوع کاربری هدف خدمت رسانی به عموم مردم است به همین دلیل شامل هزینه های شهرداری نمی شود . به عنوان مثال ، حمام های عمومی در این دسته قرار می گیرند .

کاربری خدمات شهری

خدماتی مانند آتش نشانی ، شهرداری ، کلانتری و جمع آوری زباله در زمینی با کاربری خدمات شهری انجام شود .

کاربری آموزشی

این نوع شامل مهد کودک ها تا دبیرستان ها و دانشگاه ها می شود .

کاربری بهداشتی – درمانی

همانطور که از نام این نوع کاربری پیداست ، ساخت بیمارستان ها و درمانگاه ها در گروه کاربری بهداشتی-درمانی قرار می گیرد .

کاربری فرهنگی – مذهبی

مساجد این نوع کاربری را دارند ، قبرستان ها نیز شامل این نوع کاربری می شوند ، کتابخانه ها و سینماها نیز شامل این نوع کاربری می شوند .

کاربری پارکینگ

همانطور که از نامش پیداست می توان از این کاربری برای ساخت پارکینگ استفاده کرد .

کاربری حمل و نقل

کاربری که مخصوص ایستگاه مترو ، پایانه های مسافربری ، راه آهن و حتی فرودگاه است ، کاربری حمل و نقل نامیده می شود . به عبارت دیگر هر زمینی که محل جابجایی و بازدید مسافران باشد برای جابه جایی استفاده می شود .

کاربری کشاورزی

دسته دیگری از اراضی دارای کاربری کشاورزی هستند به این صورت که این اراضی یا باغ بزرگ یا زراعی هستند و تفاوت آنها به شرح زیر است :

باغ ها زمین هایی هستند که در آن درخت کاشته می شود ، یعنی زمین هایی که می توان در آن درخت کاشت .

اما زمین زراعی به آن دسته از اراضی اطلاق می شود که در آنها محصولات زود بازده کشت می شود و عمدتاً برای کشت محصولاتی مانند صیفی جات استفاده می شود .

کاربری فضای سبز

این نوع زمین بهترین گزینه برای ساخت پارک و فضای سبز است .

کاربری ورزشی

این کاربری شامل باشگاه های ورزشی می شود و عمدتاً برای ساخت استادیوم های ورزشی استفاده می شود .

کاربری صنعتی

وقتی هدف از خرید زمین راه اندازی کارخانه ، ایجاد صنعت و محل تولید باشد ، کاربری زمین را باید صنعتی تعریف کرد .

کاربری معدن

این نوع زمین قابلیت استخراج مواد با ارزش را دارد . زمانی که تایید شد که سنگ یا مواد با ارزشی در داخل زمین وجود دارد که قابل استخراج است ، کاربری معدن برای این نوع زمین ها تعریف می شود . حتی اگر بتوان از خاک این نوع زمین برای کارهای مهم استفاده کرد ، باز هم نوع کاربری تحت عنوان کاربری معدنی ثبت می شود .

فاقد کاربری

بر خلاف کاربری هایی که ذکر کردیم ، برخی از اراضی فاقد کاربری هستند ، به عبارتی این نوع اراضی به عنوان ذخیره شهرداری شناخته می شوند و یا هنوز برای آنها تعریف نشده اند .

تخلفات مربوط به تغییر کاربری املاک در محدوده شهری :

شهرداری موظف است با توجه به مفاد طرح جامع هر شهر نوع کاربری هر ساختمان را تعیین کند و مالکان ملزم به رعایت کاربری تعیین شده هستند . در صورت تخلف کاربری ، موضوع در کمیسیون ماده 100 قانون شهرداری ها مطرح و در صورت اثبات تخلف منجر به صدور قرار محکومیت می شود .

بر اساس تبصره 24 ماده 55 قانون شهرداری ها، استفاده از واحدهای با کاربری مسکونی برای افتتاح  دفتر وکالت ، دفتر اسناد رسمی ، دفتر ازدواج و طلاق ، دفتر روزنامه ، دفتر نشریه و مهندسی ، دفتر کاربری تجاری محسوب نمی شود .

مرجع تصمیم گیری در خصوص درخواست تغییر کاربری در محدوده شهری :

بر اساس ماده 5 قانون تشکیل شورای عالی شهرسازی و معماری ایران ، تصمیم گیری در خصوص تغییر کاربری در صلاحیت کمیسیون موضوع ماده 5 قانون فوق الذکر و شهرداری است .

نحوه تغییر کاربری املاک در محدوده شهری :

مالکان می توانند کاربری ملک خود را از دو طریق تغییر دهند .

• از طریق تخریب و نوسازی بنا
• از طریق درخواست مجوز از کمیسیون ماده 5 قانون تشکیل شورای عالی معماری و شهرسازی .

تغییر کاربری املاک در محدوده شهری از طریق تخریب و نوسازی ساختمان :

مالکان در زمان نوسازی ملزم به اخذ پروانه ساختمانی از شهرداری هستند و انجام عملیات ساختمانی بدون پروانه ممنوع است . در صورتی که شهرداری با وجود شرایط از صدور پروانه ساختمانی خودداری کند ، متقاضی می تواند الزام شهرداری به صدور پروانه ساختمانی را از دیوان عدالت اداری درخواست کند .

در این مرحله مالک می تواند درخواست صدور پروانه ساختمانی جدید کند . متقاضی پس از پرداخت عوارض ملکی که شهرداری تعیین می کند ، درخواست خود را از طریق دفاتر خدمات و نوسازی محل ملک ثبت می کند . در صورت اعتراض متقاضی به میزان عوارض مطالبه شده می تواند رسیدگی به موضوع را از کمیسیون ماده 77 قانون شهرداری ها بخواهد .

پس از پرداخت عوارض و ثبت درخواست ، ملک مورد بازرسی قرار می گیرد و در صورت وجود شرایط و پس از تصویب نقشه ، پروانه ساختمانی با کاربری جدید صادر می شود . پس از دریافت مجوز ، مالک می تواند اقدام به تخریب و بازسازی ساختمان کند .

تغییر کاربری املاک در محدوده شهری از طریق درخواست مجوز :

در صورتی که مالک بخواهد بدون بازسازی ساختمان اقدام به تغییر کاربری کند باید از طریق دفاتر خدمات و نوسازی درخواست خود را به شهرداری اعلام کند . شهرداری پس از انجام بررسی های اولیه موضوع را به کمیسیون ماده 5 قانون تشکیل شورای عالی معماری و شهرسازی ارجاع می دهد . اتخاذ تصمیم نهایی در خصوص تغییر کاربری ملک در صلاحیت این کمیسیون می باشد .

تغییر کاربری در محدوده شهری از تجاری به مسکونی :

کاهش رونق بازار مشاغل در برخی موارد باعث شده است که صاحبان واحدهای تجاری برخلاف کاربری مندرج در پروانه ، املاک خود را برای کاربری مسکونی اجاره کنند .

برخلاف تغییر کاربری مسکونی به تجاری که صراحتاً در قانون تخلف محسوب می شود ، در قانون حکمی مبنی بر تغییر کاربری تجاری به مسکونی وجود ندارد . به نظر اداره کل حقوقی قوه قضائیه ، کاربری مسکونی اماکن تجاری بدون تغییر در وضعیت ساختمان مشمول ماده 100 قانون می باشد .

قانونگذار در بند 3 ماده 15 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 تخلیه ملک تجاری به دلیل نیاز به سکونت مشروط بر اینکه محل کسب یا پیشه یا شغل مناسب برای سکونت باشد یکی از موارد راههای فسخ قرارداد اجاره و تخلیه عین مستاجر . دانسته است بنابراین از نظر قانونگذار کاربری مسکونی از املاک تجاری تخلف محسوب نمی شود .

جهت عضویت در اینستاگرام توسعه عمران آساک کلیک کنید.

تغییر کاربری املاک توسط وزارت آموزش و پرورش :

بند دال تبصره 9 ماده 1 قانون بودجه سال 1397 مقرر می دارد : به وزارت آموزش و پرورش اجازه داده می شود بخشی از اماکن و فضاهای آموزشی ، ورزشی و آموزشی خود را با رعایت ملاحظات آموزشی و پرورشی ساماندهی و استفاده بهینه کند . در رابطه با ساخت ، نوسازی و بهره برداری از آنها ، تغییر کاربری موضوع این بند به پیشنهاد شورای آموزش و پرورش استان و تصویب کمیسیون ماده (5) قانون تشکیل شورای عالی شهرسازی و معماری ایران مصوب 1396 انجام می شود .

با اصلاحات و الحاقات بعدی آن و پرداخت کلیه عوارض اعم از تغییر کاربری واگذار و واگذاری املاک و مستغلات اخذ گواهی بهره برداری و ساخت و ساز و تخریب و بازسازی و سایر وظایف شهرداری می باشد .

همانطور که از متن قانون استنباط می شود ، تغییر کاربری توسط وزارت آموزش و پرورش منوط به تصویب پیشنهاد شورای آموزش و پرورش استان و تصویب کمیسیون ماده 5 می باشد . بر اساس این آیین نامه ، وزارت آموزش و پرورش از پرداخت کلیه هزینه های مربوط به تغییر کاربری معاف است .

هزینه تغییر کاربری املاک در محدوده شهری :

هزینه تغییر کاربری املاک در محدوده شهری شامل عوارض و مالیات و سایر هزینه های مربوطه می شود و به طور دقیق قابل پیش بینی نیست . شهرداری ها هر سال مبلغی را به عنوان نرخ پایه تعیین می کنند ، اما این هزینه ها با توجه به وسعت ملک ، موقعیت مکانی آن و سایر ویژگی ها متفاوت است .

مفهوم تغییر کاربری اراضی کشاورزی و باغات :

تغییر کاربری اراضی کشاورزی و باغات به معنای تغییر نحوه استفاده و بهره برداری زراعی و باغی به کاربری دیگر است به نحوی که مانع از « تداوم » و « بهره وری » این اراضی شود . به همین دلیل ماده 1 قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغات مصوب 31/03/1374 در این خصوص مقرر داشته است « به منظور حفظ کاربری اراضی کشاورزی و باغات و تداوم و بهره وری آنها از در تاریخ تصویب این قانون ، تغییر کاربری اراضی زراعی و باغی خارج از محدوده قانونی شهرها و شهرک‌ها جز در موارد ضروری ممنوع است .

در بند ( د ) ماده 1 آیین نامه اجرایی قانون اصلاح قانون حفظ کاربری اراضی کشاورزی و باغات مصوب 1385 هیأت وزیران در خصوص تعریف تغییر کاربری آمده است که « هر گونه اقدام مانع بهره برداری و تداوم زراعت اراضی زراعی و باغات در قالب ایجاد بنا ، حذف یا افزایش شن و ماسه و سایر اقداماتی است که به تشخیص وزارت جهاد کشاورزی تغییر کاربری تلقی می شود .

مرجع تعیین و تغییر کاربری اراضی کشاورزی و باغات:

تعیین و تغییر کاربری املاک واقع در محدوده شهری ، بر اساس ماده 5 قانون تشکیل شورای عالی شهرسازی و معماری ایران ، به عهده کمیسیون موضوع این ماده است ، اما به موجب تبصره 2 ماده 1 قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها « مرجع تشخیص اراضی زراعی و باغ ها وزارت جهاد کشاورزی است… »

همچنین طبق تبصره ماده 1 این قانون « تشخيص موارد لازم تغيير كاربري اراضي كشاورزي و باغات در هر استان بر عهده كميسيون مركب است كه مركب از رئيس سازمان جهاد كشاورزي ، مدير امور اراضي ، رئيس سازمان مسكن و شهرسازي و مدیر کل حفاظت محیط زیست استان و یک نفر نماینده استاندار که به ریاست جهاد کشاورزی تشکیل می شود . تبلیغات سازمان … به حفظ کاربری اراضی کشاورزی و باغات معروف است .

مصادیق تغییر کاربری غیرمجاز اراضی کشاورزی و باغات :

بر اساس ماده 1 دستورالعمل تعیین مصادیق تغییر کاربری غیرمجاز موضوع ماده 10 قانون اصلاح قانون حفاظت از اراضی زراعی و باغات « در صورتی که در اراضی کشاورزی و باغات موضوع قانون اصلاح قانون حفظ اراضی زراعی و باغات و بدون رعایت ضوابط و مقررات مربوط و اخذ مجوز از کمیسیون تبصره 1 ماده 1 یا تایید سازمان جهاد کشاورزی در قالب طرح تبصره 4 قانون مذکور حسب مورد و مانع از ادامه تولید و بهره برداری و ادامه کشاورزی از مصادیق تغییر کاربری غیرمجاز خواهد بود .

– حذف یا افزایش شن و ماسه

– دیوارکشی زمین

– ایجاد سکونتگاه های موقت

– احداث سوله و آلاچیق

– ایجاد ساختمانها و تأسیسات

– لوله کشی

– عبور شبکه های برق

– خاکبرداری و خاکریزی

– حفاری

– احداث پارکینگ سرپوشیده و غیر مسقف

– راهسازی

– ساخت راه آهن و فرودگاه

– ساخت کوره های آجر و گچ

– انبار زباله، زباله و مصالح ساختمانی، ماسه و ضایعات فلزی.

– دفن زباله های واحدهای صنعتی

– خروج پساب از واحدهای صنعتی، فاضلاب شهری، پسماند کارخانه ها

– انتقال و تغییر عنوان اراضی کشاورزی و باغات به سایر اراضی و فعالیتهای غیر کشاورزی

– سوزاندن، بريدن و ريشه كن كردن و خشك كردن باغات به هر نحو

– اختلاط و سندبلاست

– احداث پارک و فضای سبز.

– محوطه سازی (شامل سنگفرش و آسفالت، جدول گذاری، سنگ اندازی و موارد مشابه)

– مسیرهای ورزشی

– استخرهای ذخیره آب غیر کشاورزی

– صنایع تبدیلی و تکمیلی و غذایی و پروژه های تبصره 4 فوق الذکر.

– صنایع دستی

– طرح های خدمات عمومی

– طرح های تملک دارایی های سرمایه ای مصوب شورای اسلامی (ملی- استانی) »

بلافاصله اینجا کلیک نمایید و با کارشناسان و مشاوران ما ارتباط برقرار نمایید.

استثنائات تغییر کاربری اراضی کشاورزی بر اساس قانون حفظ کاربری اراضی کشاورزی و باغات :

بر اساس تبصره 4 ماده 1 قانون حفظ کاربری اراضی کشاورزی و باغات ، احداث گلخانه ، دامداری ، مرغداری ، پرورش ماهی و سایر محصولات کشاورزی و کارگاه های صنایع تکمیلی و غذایی در روستاها بهینه سازی است . تولید بخش کشاورزی است و تغییر کاربری محسوب نمی شود . » موارد مذکور از شمول این ماده مستثنی بوده و طبق مقررات زیست محیطی با موافقت سازمان های جهاد کشاورزی استان ها بلامانع می باشد .

بر اساس بند 3 جزء الف دستورالعمل ماده 1 آیین نامه اجرایی قانون حفاظت از اراضی زراعی و باغات « ..فعالیت هایی از قبیل پرورش قارچ ، آبزیان ، اسب ، کرم ابریشم ، زنبورداری ، تولید نهال و بذر و … » بخشی از تعریف تولیدات دیگر است .

بر اساس بند 1 جزء الف دستورالعمل ماده 1 آیین نامه اجرایی قانون حفظ کاربری اراضی کشاورزی و باغات «کارگاه های صنایع تکمیلی و غذایی و واحدهای صنایع تبدیلی و تکمیلی بخش کشاورزی. ، بنگاه های تولیدی … » از جمله موارد مجاز تغییر کاربری محسوب می شوند.

توجه داشته باشید طبق قانون فوق الذکر هرگونه تغییر کاربری اراضی زراعی و باغی که بدون تجویز کمیسیون موضوع تبصره ماده 1 قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و زراعی انجام می شود ، با مجازات ممنوع است .

استثنائات تغییر کاربری اراضی کشاورزی ، شرایط و تبصره ها در قوانین دیگر :

• احداث گلخانه ، دامداری ، مرغداری ، پرورش ماهی و سایر تولیدات کشاورزی و کارگاههای صنایع تکمیلی و غذایی در روستاها .

در این خصوص رأی وحدت رویه دیوان عالی کشور به شماره 760-20/4/1396 هم مقرر می دارد :

« با توجه به مفهوم تبصره 4 الحاقیه ماده 1 قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغات ، ایجاد دامداری و سایر موارد مذکور در آن در روستاها با موافقت جهاد کشاورزی . سازمان ها و رعایت استانداردهای زیست محیطی ، برای بهینه سازی تولید بخش کشاورزی و تغییر آن کاربر محسوب نمی شود و مشمول ماده 3 اصلاحیه قانون فوق الذکر نمی شود و در صورت عدم رعایت آن . با شرایط مندرج در تبصره فوق ضمانت تخلف از شرط که در قوانین مربوطه از سوی نهادهای ذیربط پیش بینی شده است در مورد متخلفان قابل اجرا می باشد و بر این اساس تصمیم شورای نگهبان می باشد .

شعبه پنجم دادگاه تجدید نظر استان قزوین در حدی که مطابق این رأی باشد با اکثریت آراء صحیح و قانونی تشخیص داده می شود . به موجب ماده 471 قانون آیین دادرسی کیفری این رأی برای شعب دیوان عالی کشور و دادگاهها و سایر مراجع اعم از قضایی و غیر آن لازم الاتباع است .

• اراضی کشاورزی و باغات واقع در محدوده شهرها و شهرکها

این اراضی مشمول قانون فوق الذکر نبوده و تابع قوانین و مقرراتی مانند آیین نامه و مقررات طرح تفصیلی شهرها می باشد .

لازم به ذکر است اراضی کشاورزی و باغات واقع در محدوده شهرها جزء استثنائات تغییر کاربری نمی باشند . همچنین هیأت عمومی دیوان عالی کشور در رأی وحدت رویه شماره 724-22/1/1391 اعلام کرده است :

تغییر کاربری اراضی کشاورزی تا پانصد مترمربع برای سکونت شخصی مالکان در صورتی که با اجازه اعضای کمیسیون موضوع اصلاحیه 1385 ماده یک قانون حفظ کاربری کشاورزی بلا مانع است . اراضی و باغات بر اساس تبصره یک ماده دو این قانون فقط برای یک بار از پرداخت عوارض قانونی معاف خواهند بود .

• اراضی زراعی و باغات در محدوده روستاها با طرح هادی مصوب

طبق تبصره 5 ماده یک قانون در مورد حفاظت از کاربری اراضی کشاورزی و باغات :

اراضی در محدوده قانونی روستاهای دارای طرح هادی مصوب مشمول الزامات طرح هادی بوده و از کلیه ضوابط مقرر در این قانون مستثنی است .

• تغییر کاربری اراضی کشاورزی و باغات قبل از تصویب قانون حفظ کاربری .

با توجه به اینکه اثر قانون مربوط به آینده است و در قانون حفظ کاربری اراضی ضمانت اجرای این قانون به گذشته تسری پیدا نکرده است ، لذا هرگونه تغییر کاربری در اراضی کشاورزی و باغات که قبل از تصویب و لازم الاجرا شدن قانون مذکور، از شمول ضمانت اجراهای کیفری مقرر در قانون حفظ کاربری اراضی کشاورزی و باغات مصون هستند .

جمع بندی

قبل از هر اقدامی برای خرید زمین باید به نوع کاربری آن توجه کرد ، زمینی که می خواهید استفاده کنید چیست و برای چه کاری می توان از آن استفاده کرد ؟

تغییر کاربری اراضی کشاورزی یکی از مهم ترین موضوعاتی است که این روزها مورد توجه مشتریان و مشاوران املاک قرار گرفته و با محدودیت های زیادی مواجه شده است .

نوع کاربری زمین توسط شهرداری و سازمان های مرتبط تعیین می شود و این کاربری قبل از فروش به مشتری تعیین می شود .

بهترین راه برای تعیین کاربری این است که گزینه های مورد نظر خود را از شهرداری و سازمان استعلام بگیرید زیرا ساخت و ساز در زمین کشاورزی به دلیل کاربری متفاوت معامله غیرقانونی است .

از طرفی گرانی زمین با کاربری مسکونی و مناسب برای ساخت و ساز باعث شده تا افراد زیادی برای ساخت خانه در باغ و مزرعه اقدام به خرید و تغییر زمین با کاربری کشاورزی کنند .

ساخت و ساز در زمین کشاورزی کار ساده ای نیست و برای تغییر کاربری باید مراحل اداری را طی کرد که زمان زیادی می برد .