پروانه یا جواز ساخت ساختمانی
پروانه یا جواز ساخت مدرک رسمی از شهرداری است که به مالک و پیمانکاران این مجوز را میدهد تا پروژه های ساختمانی را مطابق قوانینی که معین شده شروع به کار کنند. لازم به الذکر است بگوییم که انجام هر عملیات ساخت و سازی بدون در دست داشتن پروانه و مجوز، غیرقانونی بوده و توسط مراجع نظارتی بر ساخت و ساز متوقف خواهد شد. بدیهی است که این قوانین برای تضمین و اطمینان از اینکه کارفرمایان و پیمانکاران از ایمنی لازم برخوردار باشند تبیین شده است.
اهداف اخذ
از اهداف اخذ این نوع مجوز میتوان به موارد زیر اشاره کرد:
- حصول اطمینان از ساخت و سازی قانونی
- ساخت مطابق با مشخصات فنی معین
- رعایت اصول شهرسازی
- پیروی از آیین‌نامه‌ها و ضوابط طرح جامع شهری
- بهره‌مندی از تسهیلات بانکی
- اخذ بیمه برای ساختمان
- بیمه کردن کارگران
- جلوگیری از بروز حوادث در ساختمان
- بکارگیری مهندسین مجرب و فنی در تدوین بنا
چه زمانی به مجوز ساخت نیاز داریم؟
باید بگوییم که الزاماً در تمام برنامه های ساخت و ساز نیاز به اخذ مجوز نیست. همانند بازسازی، اضافه کردن بنا یا تغییرات عمده در پروژه ساختمانی که پیمانکاران حرفه‌ای و یا خود صاحب خانه بدون درخواست مجوز ساخت از شهرداری میتوانند امورات را انجام دهند.
اگر برای این تغییرات پیمانکاری را استخدام کنید، فرآیند صدور پروانه ساخت ساختمان و مجوز ساخت را اداره کرده و هزینه‌های جواز ساختمان را برآورد میکند و اگر خودتان کار را به عهده می‌گیرید باید از شهرداری منطقه درخواست مجوز کنید.
نکته:
در صورتیکه عهده دار امورات خود شما هستید، برخی از تغییرات ساخت و ساز نیاز به تأییدیه متخصص دارد و باید تنها توسط آن‌ها انجام شود. مثال:
کار کردن بر روی خطوط گاز توسط مالک ساختمان ممنوع است و در صورت بروز مشکل یا تغییرات باید به اداره گاز اطلاع دهند تا جهت انجام عملیات در مکان حاضر شوند.
قوانین، الزامات و نکات موجود در مجوزها برای هر منطقه به صورت جداگانه تدوین میشود. بنابراین برای اطمینان از بندهای مقرر شده در مجوزها باید به شهرداری منطقه ی خود مراجعه کرده و با آن ها در ارتباط باشید، زیرا برخی از مناطق برای محوطه سازی و ایجاد فضای سبز نیز به مجوز نیاز دارند.
انواع پروانه و جواز ساختمان و اطلاعات موجود در آن
همانطور که گفته شد سند و مدرک ساخت و ساز را که جهت حصول اهدافی توسط شهرداری منطقه مربوطه صادر و تویط پیمانکاران یا مالکین اخذ و میگردد، پروانه یا جواز ساخت گویند.
از انواع پروانه ساخت به موارد زیر میتوان اشاره کرد:
- پروانه ساختمانی
- پروانه اراضی بایر
- پروانه باغات
- تخریب و نوسازی
- تعویض مهندس
- اضافه اشکوب
- تغییر نقشه
- توسعه بنا
- پروانه تغییرات
- پروانه تبدیل
بلافاصله اینجا کلیک نمایید و با کارشناسان و مشاوران ما ارتباط برقرار نمایید.
نکته:
برای دریافت تمامی انواع پروانه های ساختی که گفته شد باید به شهرداری یا دفاتر خدمات الکترونیک شهری مراجعه کرد.
پروانه ساخت اطلاعات زیر را در اختیار مالکین و پیمانکاران قرار میدهد که شامل:
- مهلت شروع عملیات و اعتبار پروانه (قابل تمدید)
- مشخصات متقاضی صدور پروانه (مالک حقیقی یا حقوقی)
- مساحت زیربنا
- تعداد طبقات
- نوع اسکلت ساختمان
- شماره پلاک ثبتی ملک
- نام مهندسین ناظر
- تاریخ صدور پروانه
- کروکی زمین
برای اخذ سند ملکی برای هر واحد مسکونی، باید پایان کار از پیش صادر شده باشد و توسط ناظران مرجع صدور پروانه مورد تایید باشد.
چنانچه بر اساس چهارچوب، مقررات و مفاد پروانه و همچنین مقررات ملی ساختمان، تخلفی از طرف مالک صورت گیرد، ناظر موظف است گزارش تخلف را به مراجع صدور پروانه ارائه دهد و از ادامه عملیات جلوگیری کند.
مراحل صدور پروانه و جواز ساختمان
شهرداری برای متقاضیان ساخت و ساز دفترچه‌هایی را در اختیار مالکین قرار میدهد که در آن :
- صدور پروانه ساختمان
- نداشتن خلافی
- نداشتن پایان
- اطلاعات هویتی ساختمان
- مطالب مربوط به ساختمان
- تاریخ صدور پروانه ساختمان
- مشخصات زمین
- محل احداث بنا
- هویت مالکیت
- نوع مالکیت
- مهندس ناظر
- محاسبات
- تأسیسات قابل‌استفاده در ساختمان
- ابعاد چهارگانه پلاک
- کروکی و مساحت زمین
- مسکونی یا تجاری بودن بنا
- میزان تراکم ساختمان
- مشخصات طبقات ساختمان
- وضعیت پارکینگ
- اصلاحات و تغییرات ساخت
- نحوه تمدید عوارض گوناگون
- عوارض شهرداری
- عوارض نوسازی
- گواهی عدم خلاف
- گواهی اتمام کار
از قبیل اطلاعاتی است که در این دفترچه ساختمانی یا شناسنامه ساختمانی قابل‌مشاهده است.
حال که شما را با مقدمه ای از اخذ این نوع جواز آنا کردیم اکنون با نحوه دریافت این مجوز آشنا خواهیم شد و مراحل زیر را به ترتیب طی خواهیم کرد:
تشکیل پرونده:
در وحله ی اول مالک یا شخصی که از مالک وکالت دارد برای گرفتن جواز ساختمان باید درخواست خود را به شهرداری یا دفاتر خدمات الکترونیک شهر ارائه دهد و ثبت کند.
مدارک موردنیاز برای تشکیل پرونده و ارائه به دفاتر خدمات الکترونیک شهر و ثبت آن (تکمیل توسط مالک) :
- اصل و تصویر سند مالکیت
- اصل و تصویر کارت شناسایی (کارت ملی یا شناسنامه)
- برگه تسویه‌حساب عوارض نوسازی سال جاری و سال های پیشین
- برگه تسویه حساب عوارض شهرداری سال جاری و سال‌های پیشین
دستور صدور بازدید:
پس از گام اول مسئولان شهرداری سایر روال پیشبرد پرونده را بر عهده می‌گیرند و جهت بازدید و بازرسی به مکان احداث ملک مراجعه می‌کنند تا 1- ابعاد ملک 2- عرض خیابان 3- بنای ساختمان 4- بنای مجاورین پروژه را موردبررسی قرار دهند.
این بازدید در 1- صدور مجوز ساخت 2- تعداد طبقه‌های جدید ساختمان مؤثر خواهد بود.
نکته:
اگر متراژ بنا از یک مقدار مشخصی کمتر باشد جواز ساختمان برای بیشتر از چهار طبقه صادر نخواهد شد.
بررسی گزارش مأمور فنی و کاربری ملک:
طرح تفضیلی:
قوانین ساخت و سازی که در هر نقطه از شهر مشخص‌شده است و معمولا در شهرهای بزرگ اجرا میشوند.
شرح:
در این گام، فرد کارشناس، طرح تفصیلی و کاربری ملک را در طرح جامع و تفصیلی شهر مشخص میکند.
اگر مشخص شود که ملک در یکی از طرح های شهرداری قرار دارد این موضوع با دقت بیشتری بررسی میشود تا مشخص شود که ساخت و ساز بنا با پروژه‌های عمرانی منطقه تداخل نداشته باشد و اگر تداخلی مشاهده شود باید مشخص شود که میزان تراکم آن به چه میزان بوده و سپس اصلاحات آن انجام شود.
دستور نقشه:
بعد از انجام مراحل فوق توسط کارشناس شهرسازی، دستور تهیه نقشه به مالک صادر و ارائه میشود.
اطلاعات مندرج در دستور نقشه:
- ابعاد باقی‌مانده ملک پس از اصلاحات موردنظر شهرداری
- مساحت زمین بعد از اصلاحات
- تعداد طبقات
- سطح اشغال‌شده توسط هر طبقه
تعریف حجم ساختمان:
حجم ساختمان یعنی تعداد طبقات و سطح اشغال هر طبقه مطابق با عرض و پهنایی که ملک دارد.
طبق موارد زیر حجم ساختمان تعیین میشود:
حجم ساختمان توسط تعداد طبقات، سطح اشغال هر طبقه مطابق با عرض و پهنایی که ملک دارد و همچنین متراژ سند (نه متراژ موجودی زمین) و عرض‌گذر تعیین میشود و در مرحله بعد نیز دستور نقشه به مهندس معمار ارجاع داده میشود.
طراحی نقشه:
سپس بر اساس ضوابط شهرداری و دستور نقشه ای که صادرشده است، نقشه معماری برای ملک طراحی و نقشه کشی میشود. طراحی نقشه معماری از مهم‌ترین مراحل صدور پروانه ساختمان است زیرا حداکثر توانایی طرح به لحاظ متراژ، تعداد پارکینگ و کیفیت فضاها در آن ارائه میشود و در ادامه باید به شهرداری یا دفاتر خدمات شهری ارسال شود تا مورد بررسی قرارگیرد. اگر نقشه معماری نیاز به اصلاح داشته باشد دفاتر مهندسی ملزم به اصلاح نقشه هستند و پس از اصلاح مجدداً نقشه به دفاتر خدمات مهندسی ارجاع داده میشود تا تأییدیه نقشه دریافت شود.
پرداخت عوارض شهرداری :
بعد از نهایی شدن نقشه معماری و رفع ایراداتی که توسط دفاتر خدمات شهری لیست شده است باید موارد زیر محاسبه و تعیین گردد (باید پرداخت شود):
- عوارض نوسازی بر اساس متراژهای موجود در هر طبقه
- عوارض شهرداری بر اساس متراژهای موجود در هر طبقه
- نوع کاربری ساختمان توسط واحد صدور پروانه ساختمان
تهیه مدارک پیش‌نویس:
بعد از پرداخت موارد فوق الذکر و دریافت تأییدیه از اداره درآمد در منطقه شهرداری موردنظر، باید مدارک پیش‌نویس آماده شود. برای تهیه مدارک پیش‌نویس، باید خود مالک به دفاتر خدمات شهری مراجعه کرده و فرم درخواست تعیین ناظر را تکمیل کند. سپس باید منتظر تماس و معرفی ناظر از سوی دفاتر خدمات بماند و بعد از تعیین ناظر، بین مالک و ناظر قراردادی بسته میشود.
سپس باید برگه‌های سهمیه آن‌ها به عنوان ملاک تکمیلی پیش‌نویس پروانه به قرارداد پیوست شود و به دفاتر خدمات الکترونیک تحویل داده شود.
در گام بعد برگه تعهد رعایت اصلاحی و تعهد اخذ تأییدیه نما باید توسط مالک تهیه شود.
اگر زیربنای ساختمان بیش از ۲۰۰۰ مترمربع متراژ داشته باشد، مشمول اجرای ماده ۳۳ نظام‌مهندسی ساختمان خواهد شد.
بنابراین باید موارد زیر از سوی سازمان نظام‌مهندسی اخذ شود.:
- تأییدیه نقشه‌های سازه
- تأییدیه گزارش آزمایش مکانیک خاک
- تأییدیه نقشه‌های تأسیسات برق و مکانیک
مدارکی که به عنوان پیش‌نویس باید توسط مالک تهیه شود و به دفاتر خدماتی و یا شهرداری ارائه شود عبارت‌اند از:
- برگه سبز مهره شده ۴ رشته شامل:
- سازه، معماری
- برق و مکانیک
- برگه سبز یا سهمیه ناظر به همراه قرارداد مالک و ناظر
- برگ تعهد رعایت اصلاحیه و تأییدیه نما
- فایل‌های نقشه سازه
- برق و نقشه مکانیک
- چک لیست‌های مبحث ۱۹ و ۶ بارگذاری و زلزله
- برگه تعهد مشاوره ژئوتکنیک
- تأییدیه خاک
چاپ پروانه:
بعد از 1- تأییدیه نقشه‌های چهار رشته و 2- پروسه اخذ تأییدیه‌های دفتر خدمات شهری و 3- تأییدیه طرح تفصیلی، 1- تأییدیه رئیس صدور پروانه ساختمان 2- معاون شهرسازی و معماری و درنهایت 3- تأییدیه شهردار نیاز است.
تمام این تأییدیه‌ها به‌صورت سیستمی انجام و درنتیجه پروانه ساختمان چاپ میشود.
نکته:
زمان اعتبار جواز ساختمان:
توجه شود پروانه ساختمان تا ۲ سال از تاریخ صدور آن اعتبار دارد.
لازم به ذکر است که مدت‌زمان لازم برای ساخت تمام پروژه‌های ساختمانی بر اساس متراژ آن‌ها اعلام میشود و اگر مالک نتواند در این مدت ساخت و ساز را به اتمام برساند ابتدا به او اخطار داده میشود و سپس مشمول عوارض تعویق ساخت خواهند شد.
مهلت:
مهلت هر مرحله از عملیات ساختمانی برحسب متراژ و تعداد طبقات در جدولی (از مراکز خدماتی درخواست شود) تعیین میگردد که به‌عنوان یک معیار معمول و کلی ساخت و ساز در یک ساختمان، حدود ۴ سال در نظر گرفته میشود.
ازآنجایی‌که شهرداری فرصت کافی برای تمدید پروانه مجوز ساخت در نظر گرفته است بنابراین بعد از پایان این دوره تمدید پروانه ساختمان امکان‌پذیر نخواهد بود.
بعد از گذشت بازه زمانی مجاز برای ساخت ساختمان مالک ملزم به دریافت مجوز ساخت جدید و پرداخت ۲۰ درصد از محاسبات پروانه به نرخ روز خواهد شد. در این صورت شهرداری پروانه قبلی را برای یک دوره سه‌ساله تمدید میکند.
جهت عضویت در اینستاگرام توسعه عمران آساک کلیک کنید.
اگر در حین ساخت بنا به دلایل مختلفی نقشه معماری اولیه تغییر کند باید مجدد پرونده‌ای در دفاتر خدمات الکترونیک شهری تشکیل داده شود و مراحلی مشابه صدور پروانه اولیه طی شود تا پروانه جدیدی صادر گردد.
نکته:
اگر در حین اجرا، اضافه بنایی مازاد بر متراژ ذکرشده در پروانه مشاهده شود مالک باید مراحل گواهی عدم خلاف را طی کند و در صورت عدم تجاوز از مقادیر مجاز شهرداری باید 1- اضافه متراژ 2- عوارض شهرداری را بپردازد تا گواهی عدم تخلف برای وی صادر شود.
نکته:
اگر متراژ خلاف، از مقدار مجاز مورد تأیید شهرداری بیشتر باشد، علاوه بر پرداخت عوارض شهرداری، موضوع به کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری نیز راه پیدا میکند و معمولاً رأی به تخریب داده خواهد شد.
نتیجه گیری:
پس دریافتیم که قبل از هرگونه ساخت و ساز در سطح شهر، به گرفتن مجوز ساخت از شهرداری نیاز است.
اکنون میدانیم که پروانه ساختمان شامل اطلاعاتی در خصوص:
- مساحت زیربنا
- تعداد طبقات
- نوع اسکلت ساختمان
- مشخصات مالک حقیقی یا حقوقی
- شماره پلاک ثبتی ملک
- نام مهندسین ناظر
- تاریخ صدور پروانه و کروکی زمین
و میدانیم برای گرفتن جواز ساختمان مالک موظف است مدارک زیر را در اختیار داشته باشد و به شهرداری ارائه دهد و ثبت کند:
- اصل و تصویر سند مالکیت
- اصل و تصویر کارت شناسایی معتبر
- برگه تسویه‌حساب عوارض شهرداری سال جاری و سال‌های قبل
بعد از تشکیل پرونده موارد زیر را که به تفضیل شرح دادیم دنبال میکنیم (موارد باید به ترتیب انجام شود):
- دستور صدور بازدید
- بررسی گزارش مأمور فنی
- کاربری ملک
- دستور و طراحی نقشه
- پرداخت عوارض نوسازی
- پرداخت عوارض شهرداری
- تهیه مدارک پیش‌نویس
و در نهایت برای چاپ و صدور پروانه ساخت باید هرکدام از مراحل فوق به تأیید عناوین ذیل برسد:
- رئیس صدور پروانه
- معاون شهرسازی و معماری
- شهردار